Ceny mieszkań muszą spaść, bo klienci dotarli do granicy możliwości? Deweloperzy wciąż mają asa w rękawie

Przemysław Zańko-Gulczyński
Przemysław Zańko-Gulczyński
Ceny mieszkań już drugi miesiąc z rzędu są stabilne w największych miastach – nie spadają, ale i nie rosną.

 Przejdź do kolejnych zdjęć, by zobaczyć wykresy na temat sytuacji na rynku pierwotnym.
Ceny mieszkań już drugi miesiąc z rzędu są stabilne w największych miastach – nie spadają, ale i nie rosną. Przejdź do kolejnych zdjęć, by zobaczyć wykresy na temat sytuacji na rynku pierwotnym. Krzysztof Kapica/Polska Press/ZDJĘCIE ILUSTRACYJNE
Ceny mieszkań w największych miastach praktycznie stoją w miejscu – podają eksperci GetHome.pl. Co więcej, w reakcji na spadający od miesięcy popyt deweloperzy coraz częściej oferują kupującym rozmaite promocje. Czy wkrótce doczekamy się dużych obniżek? Czeka na to wiele osób, ale deweloperzy wciąż nie powiedzieli ostatniego słowa.

Spis treści

Ceny mieszkań stoją drugi miesiąc z rzędu. W kredytach mieszkaniowych zapaść

Na wysokie ceny mieszkań Polacy skarżyli się od lat, jednak w czasach tanich kredytów hipotecznych nie hamowały one popytu. Dziś jednak sytuacja jest zupełnie inna – w kredytach od miesięcy trwa zapaść, kupujących masowo ubywa, a mimo to nieruchomości nadal nie tanieją, choć liczyło na to wielu.

– Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że także październik nie przyniósł spodziewanych przez wielu radykalnych spadków średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. Jednak już drugi miesiąc z rządu w większości największych miasta mamy do czynienia ze stabilizacją średniej – wskazuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Między wrześniem a październikiem 2022 r. w Warszawie mieszkania potaniały nominalnie tylko o 1 proc. w przeliczeniu na metr kwadratowy, a w Krakowie, Gdańsku i Poznaniu średnia cena utrzymała poziom z września. Niewielką podwyżkę – o 1–2 proc. – odnotowano w Łodzi i Wrocławiu. Zastanawiać może aż 10-procentowy skok średniej ceny m kw. w Katowicach, jednak jest on mylący – średnią zawyżyła wprowadzona do sprzedaży duża pula bardzo drogich mieszkań w ścisłym centrum.

Średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów, zmiany w skali miesiąca
Średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów, zmiany w skali miesiąca GetHome.pl

Zobacz więcej wykresów:

Nabywcy nieruchomości pod ścianą. Ceny muszą spaść?

Jak wskazuje ekspert GetHome.pl, coraz większa część potencjalnych klientów deweloperów dotarła już do granicy swoich możliwości finansowych. Wysoki poziom cen w połączeniu z niską zdolnością kredytową w bankach sprawia, że tysięcy Polaków po prostu nie stać dziś na mieszkania.

– Ceny mieszkań osiągnęły poziom, który coraz mniej kupujących, zwłaszcza posiłkujących się kredytem, jest w stanie zaakceptować – podkreśla Wielgo.

Czy w tej sytuacji znaczne spadki cen mieszkań są nieuniknione? To nie takie proste – wbrew pozorom sytuacja na rynku niekoniecznie sprzyja dziś znacznym obniżkom. Po pierwsze w październiku 2022 r. sytuacja na rynku kredytów nieco się poprawiła. Obserwowany od początku roku spadek liczby udzielanych kredytów zatrzymał się – od lipca poziom jest mniej więcej stały.

Po drugie zdolność kredytowa przeciętnego kredytobiorcy zaczęła się odbudowywać. Jak wyjaśnia Wielgo, jest to skutek zahamowania podwyżek stóp procentowych przy jednoczesnym wzroście wynagrodzeń w Polsce. Na razie to za mało, by popyt na mieszkania ożył, ale to zjawisko może zniechęcać deweloperów do obniżek.

Sprawdź: Budżet domowy. Jak go planować?

Po trzecie deweloperzy wciąż mają asa w rękawieograniczają podaż mieszkań, żeby liczba dostępnych lokali spadła i można było utrzymać dotychczasowe ceny. Oznacza to zarówno wprowadzanie na rynek mniejszej liczby mieszkań, jak i wstrzymywanie nowych inwestycji.

Ile mieszkań deweloperzy wprowadzili do sprzedaży
Ile mieszkań deweloperzy wprowadzili do sprzedaży GetHome.pl

– W tej sytuacji deweloperzy wstrzymują budowy przede wszystkim tam, gdzie już nie mogą rosnących kosztów budowy przerzucić na klientów – zauważa ekspert GetHome.pl. – W październiku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie niespełna 2,5 tys. mieszkań, czyli o 6 proc. mniej niż we wrześniu. Wygaszenie aktywności firm deweloperskich widoczne jest szczególnie w Warszawie.

Wszystkie te zjawiska nie oznaczają oczywiście, że spadki cen mieszkań są wykluczone. Eksperci Narodowego Banku Polskiego spodziewają się lekkiej korekty cen na rynku pierwotnym w 2023 r..

Obniżki cen już nadeszły? Coraz więcej promocji, sprzedaż mieszkań lekko rośnie

Można też spojrzeć na rynek pierwotny z nieco innej strony i stwierdzić, że choć ceny mieszkań stoją w miejscu, to... w rzeczywistości już spadły. Deweloperzy coraz częściej oferują bowiem klientom promocje, co wskazuje, że dopasowują się do ich możliwości finansowych.

– W praktyce coraz więcej firm deweloperskich proponuje kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy, które oznaczają de facto obniżkę cen. Ponadto niektórzy deweloperzy sprzedają mieszkania w systemie 20–30 proc. ceny przy zawieraniu umowy deweloperskiej, a reszta przy odbiorze kluczy. W tym czasie kupujący nie ponosi kosztów obsługi kredytu i ma zagwarantowaną stałą cenę. W warunkach wysokiej inflacji to też jest forma obniżki – wylicza Wielgo. – Jeden z deweloperów zaproponował nawet wynajem gotowych mieszkań po wpłaceniu 10 proc. ceny na ich wykończenie. „Najemca” może je kupić, gdy tylko poprawi się jego zdolność kredytowa. Co ciekawe, płacony przez niego czynsz (oprócz opłat eksploatacyjnych) zostanie zaliczony na poczet ceny mieszkania.

Czytaj: To będą święta w cieniu inflacji. Mimo to z pewnych produktów nie zrezygnujemy

Ile mieszkań deweloperzy sprzedali
Ile mieszkań deweloperzy sprzedali GetHome.pl

Zobacz więcej wykresów:

Metody te muszą przynosić skutek, gdyż od czerwca 2022 r. sprzedaż mieszkań delikatnie rośnie. Z październikowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie blisko 3,2 tys. mieszkań, co jest wynikiem lepszym od wrześniowego aż o 22 proc. Mówimy tu jednak o zagregowanych danych, ponieważ każdym z miast sytuacja jest inna:

  • Warszawa – wzrost sprzedaży o 11 proc. w skali miesiąca,
  • Kraków – wzrost sprzedaży o 110 proc.,
  • Wrocław – wzrost sprzedaży o 31 proc.,
  • Gdańsk – spadek sprzedaży o 26 proc.,
  • Łódź – wzrost sprzedaży o 155 proc.,
  • Poznań – spadek sprzedaży o 25 proc.,
  • Katowice – spadek sprzedaży o 25 proc.

Jak zauważa ekspert GetHome.pl, kupujący mieszkania to dziś głównie inwestorzy, choć zdarzają się i osoby nabywające lokale na własne potrzeby, choć często o jeden pokój mniejsze, niż pierwotnie planowali.

– Na początku ubiegłego roku we wszystkich największych miastach 40–50 proc. zawieranych umów deweloperskich dotyczyło mieszkań z co najmniej trzema pokojami, a w Katowicach odsetek takich lokali wynosił aż 70 proc. W tym roku w Katowicach udział mieszkań trzypokojowych i większych skurczył się do 46 proc. – podaje Wielgo. – Natomiast udział kawalerek wzrósł z 6 proc. do 17 proc. Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w innych miastach, np. w Łodzi odsetek kawalarek zwiększył się z 12 proc. do 21 proc.

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Wyższy podatek od nieruchomości od 2023 roku - video flesz

Materiał oryginalny: Ceny mieszkań muszą spaść, bo klienci dotarli do granicy możliwości? Deweloperzy wciąż mają asa w rękawie - RegioDom.pl

Komentarze 1

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

j
jola
nie wiadomo jak będzie dalej ale z tego co widzę na niektórych osiedlach mieszkania sprzedają się jak świeże bułeczki, przykładem jest Bursztynowa Zatoka
Wróć na olesnica.naszemiasto.pl Nasze Miasto
Dodaj ogłoszenie